Weryfikacja wartości rynkowej istniejącego stanu technicznego użytkowanych budynków w Polsce natrafia na przeszkody. Odbiór społeczny nowych zapisów w Ustawie Prawo budowlane, dotyczących efektywności energetycznej budynków, jest obecnie znikomy. Z badań prowadzonych na początku 2008 roku przez TNS OBOP wynika, że aż 88% badanych odpowiedziała negatywnie na pytanie „Czy słyszał/a Pan/Pani o planowanym wprowadzeniu świadectw energetycznych przy budowie, sprzedaży, wynajmie i większym remoncie domu/”. Z drugiej strony, z treści dyskusji podejmowanych na forach dyskusyjnych porali budowlanych wynika, ze właściciele domów i mieszkań obawiają się również, że należące do ich nieruchomości stracą na wartości z powodu złego stanu instalacji grzewczej, jeszcze inni nie są w stanie ponieść kosztów uzyskania świadectwa energetycznego.

Konfederacja Budownictwa i Nieruchomości jeszcze pod koniec ubiegłego roku zleciła opracowanie ekspertyzy prawnej, z której jasno wynika, że w zakresie nowych budynków i mieszkań, ich certyfikacja będzie bezdyskusyjnie wymagalna. Mówi o tym precyzyjnie art. 93 pkt 1 Prawa budowlanego: karze grzywny podlega każdy, kto przy projektowaniu lub wykonywaniu robót budowlanych w sposób rażący nie przestrzega przepisów art. 5, czyli także ust. 3-6 dotyczących obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.

Natomiast inaczej ma się sytuacja z budynkami podlegającymi obrotowi na rynku wtórnym. Zgodnie z art. 63a Ustawy Prawo budowlane nabywca ma prawo żądać udostępnienia świadectwa charakterystyki energetycznej. Przepis art. 63a Ustawy Prawo budowlane nie jest jednak zaopatrzony żadną sankcją w przypadku nie przedłożenia takiego certyfikatu nabywcy lub najemcy. Jasnym jest więc, że to nabywca lub najemca decyduje, czy ma zamiar związać się umową pomimo braku świadectwa, czy też nie. Jednakże czy naprawdę nie ma sankcji ? Zgodnie z przepisami ogólnymi ustawy Prawo Budowlane art. Art. 93. - Kto nie spełnia, określonych w art. 63 lub art. 64 ust. 1 i 3, obowiązków przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego podlega karze grzywny. Zatem skoro, świadectwo energetyczne jest dokumentem obiektu, zawiera ono opis charakterystyki budynku podlega ono obowiązkowi jego wykonania i przechowywania.

Zdaniem prawników przygotowujących ekspertyzę dla Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości notariusz nie ma prawa uzależniać zawarcia umowy od przedstawienia świadectwa. W szczególności notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego na tejże podstawie. Przepis art. 63a ustawy ma charakter porządkowy, o takim samym znaczeniu prawnym, co np. obowiązek przeprowadzenia okresowej ekspertyzy kominiarskiej. Uchybienie temu obowiązkowi nie ma wpływu na skuteczność ewentualnej umowy przeniesienia prawa własności lokalu.

Podobnego zdania jest Adam Wawrzynowicz – wspólnik w kancelarii Grynhoff, Woźny, Maliński, który stwierdził na łamach ogólnopolskiego dziennika, że „świadectwa maja dać nabywcom i najemcom mieszkań lub budynków dodatkową wiedzę o przedmiocie sprzedaży lub najmu”. Wg Wawrzynowicza nie wykluczy to jednak sprzedaży na rynku wtórnym mieszkań. Brak dokumentu może być dla nabywcy argumentem przeciw podpisaniu umowy lub za obniżeniem ceny. W przypadku budynków nowych – argumentuje prawnik – posiadanie certyfikatu może być warunkiem otrzymania pozwolenia na użytkowanie. Prawo budowlane dopuszcza zgodnie z artykułami 63 oraz 93 ustawy również ukaranie grzywną właściciela lub zarządcy budynku, który nie ma wszystkich dokumentów związanych z tym budynkiem. Organy nadzoru mogą, więc nałożyć grzywnę także w przypadku braku świadectwa.

Dyrektywa EPBD a dokładniej Ustawa prawo budowlane narzuciły obywatelom pewne standardy oszczędzania energii w budynkach. Mechanizmy społeczne, prowadzące do polepszenia standardu życia pojedynczych obywateli, ale i w konsekwencji wszystkich mieszkańców gminy, powiatu, kraju są w demokracji czymś normalnym. Chociażby standardy ochrony środowiska przybierające różne formy – od konieczności montowania filtrów na kominach wielkich fabryk po segregację odpadów z gospodarstw domowych. Podobne mechanizmy muszą zacząć obowiązywać w przypadku polityki energetycznej kraju. Dywersyfikacja dostaw ropy naftowej i gazu jest domeną rządu i umów międzynarodowych jednak decyzja o montażu ogniwa fotoelektrycznego na dachu czy docieplenie poddasza staje się samodzielną decyzją właściciela domu. I wielu właścicieli, pod wpływem różnych argumentów wymienia okna na trójszybowe, modernizuje kotły grzewcze, dociepla ściany. Inni muszą zostać zmobilizowani do takich działań na przykład poprzez ustawę.

Wprowadzenie świadectw energetycznych to również urealnienie cen nieruchomości. Od kilku lat, na fali wzrostu gospodarczego rosną ceny domów i mieszkań. Czy jednak dom z lat 60-tych, wybudowany w technologii tradycyjnej, ze zużyciem energii na poziomie 200 kwh/mkw/rocznie wart jest 500 000 zł?

Zarządca lub właściciel budynku/mieszkania poprzez ocenę energetyczną i sporządzone przez audytora energetycznego świadectwo uzyska wiarygodną informację o standardzie energetycznym budynku (mieszkania), co z kolei pozwoli na ustalenie jego właściwej wartości rynkowej. Zweryfikowane koszty eksploatacji, które wiążą się z przyznaną budynkowi (mieszkaniu) klasą energetyczną: wyższą – niższe koszty; niższą – wyższe, podczas jego sprzedaży czy wynajmu pozwolą na ustalenie wysokiej ceny za budynek czy sprzedawane lub wynajmowane w nim mieszkania, odpowiednio do wysokiej klasy energetycznej podanej w świadectwie, i oczekiwanie, że nabywca czy najemca takiego budynku (mieszkania) się znajdzie. Z kolei kontrola kotłów i systemów klimatyzacji ma zwrócić uwagę użytkownikom tych urządzeń na ich sprawność energetyczną przekładającą się na możliwość lub też brak takiej możliwości (z powodu niskiej sprawności) racjonalnej gospodarki energią w budynku.

Nie zmienia to faktu, że już od stycznia 2009 roku dostaniemy do ręki narzędzie, dzięki któremu można w sposób obiektywny zweryfikować wartość domu, mieszkania. Obok dobrej lokalizacji, walorów estetycznych rozwiązań architektonicznych znaczenia nabiera klasa energetyczna. Nauczyliśmy się kupować pralki i lodówki. Charakterystyczne białe naklejki z kolorowymi paskami i wskazaną klasą energetyczną urządzenia to najlepszy przewodnik w zakupach i widomy znak zaawansowanie technologicznego. Teraz dowiemy się jak ceny energii wpływają na wartość domu/mieszkania.