Wg opinii prawnej, w myśl przepisu art. 5 ustawy Prawo budowlane należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej dla obiektu budowlanego. Z przepisem tym koresponduje art. 63 ust. 3 tejże ustawy, który stanowi, iż właściciel budynku jest obowiązany zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, jeżeli: po pierwsze upłynął termin ważności świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i po drugie w wyniku przebudowy lub remontu budynku, uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.

Nadto, z art. 63 ust. 1 i 2 w zw. z art. 60 wynika obowiązek przechowywania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Zaś zgodnie z art. 93 pkt 9 kto nie spełnia, określonych w art. 63, obowiązków przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym podlega karze grzywny.

Należy się zastanowić zatem, czy w przypadku, gdy nie został sporządzony przedmiotowy dokument można twierdzić, iż jego brak jest objęty niedopełnieniem obowiązku przechowywania, o którym mowa w art. 63 ww. ustawy, a sankcjonowanym w art. 93 ustawy.

W ocenie opiniującego dopuszczalny jest pogląd, że obowiązkowi przechowywania wymaganych art. 63 dokumentów uchybia również osoba, która w ogóle nie sporządziła świadectwa. Należy jednak wyraźnie zastrzec, iż takiej wykładni można byłoby zarzucić, że jest to wykładnia rozszerzająca, niedopuszczalna w prawie wykroczeń. Zakładając racjonalność ustawodawcy należy jednak założyć, iż miał on zamiar objęcia sankcją z art. 93 niezastosowanie się do obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej ukształtowanego przez art. 5 ustawy Prawo budowlane. Sankcja z art. 93 ustawy ma na celu nie tyle zapewnienie przechowywania omawianej dokumentacji, lecz zabezpiecza bardziej istotną wartość, tj. sporządzenie dokumentacji. Inna wykładnia, prowadziłaby do wniosku, że został stworzony martwy przepis, którego nie można egzekwować - jeśli chodzi o budynki już istniejące.

W zakresie bowiem nowych budynków, art. 93 pkt 1 jasno stanowi, iż podlega karze grzywny, kto przy projektowaniu lub wykonywaniu robót budowlanych w sposób rażący nie przestrzega przepisów art. 5, czyli także ust. 3-6 dotyczących obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.

Ponadto, poddać należy analizie zgłoszony przez Zamawiającego opinię problem dotyczący wykładni art. 63 a ustawy Prawo Budowlane. Zgodnie z art. 63a nabywca ma prawo żądać udostępnienia świadectwa charakterystyki energetycznej. Przepis art. 63a nie jest jednak zaopatrzony żadną sankcją w przypadku nie przedłożenia ww. dokumentu nabywcy. Wówczas nabywca decyduje, czy ma zamiar związać się umową pomimo braku świadectwa, czy też nie. Notariusz nie ma prawa uzależniać zawarcia umowy od przedstawienia świadectwa. W szczególności notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego na tejże podstawie. Przepis art. 63a ustawy ma charakter porządkowy, o takim samym znaczeniu prawnym, co np. obowiązek przeprowadzenia okresowej ekspertyzy kominiarskiej. Uchybienie temu obowiązkowi nie ma wpływu na skuteczność ewentualnej umowy przeniesienia prawa własności lokalu.

Tyle ekspertyza prawna. Bez względu na opinię prawników każdy kupujący dom, mieszkanie powinien zastanowić się czy wydając setki tysięcy złotych stać go jeszcze na niespodzianki wynikające z wieloletniej eksploatacji budynku? Tym bardziej, że to koszt certyfikatu to zaledwie promil wartość całej transakcji. Inna sprawa to łamanie obowiązującego prawa. Czy naprawdę prawo musi być obudowane surowymi sankcjami aby było respektowane?